▲대한대토개발(주), 하남교산 대토개발사업 일등기업 정평

▲대토조합방식 추진만이 토지주에게 안정적인 고수익 담보

▲오는 7일 대한대토개발 사무실, 대토보상 사업 설명회 개최

3기 신도시 하남교산지구 대토보상 토지공급이 늦어지면서 대토사업에 참여하는 사업자나 토지주들로부터 원성의 목소리가 높아지고 있다.

교산지구 전체사업이 당초 계획보다 지연되면서 아파트 본 청약뿐만 아니라 대토사업 또한 대토보상토지 공급계획이 구체화 되지 않아 혼란을 빚고 있다. 이에 사전청약 당첨자뿐만 아니라 대토보상을 신청한 원주민들까지 불멘소리가 나오고 있는 실정이다.

이에 본지는 하남교산신도시 대토개발 일등기업으로 불리는 대한대토개발(주) 이강수 대표의 인터뷰를 통해 ▲‘토지수용제도’와 ▲‘대토보상’ 그리고 원주민 재정착을 위한 올바른 ▲‘대토개발사업 방향’ 등에 대해 들어보았다.

더불어 대토조합 방식의 대토사업 전반에 대한 자세한 사항은, 오는 9월7일 대한대토개발 사무실에서 ‘하남교산신도시 대토보상 개발사업 설명회’를 개최할 예정이어서 관심있는 토지주들의 참여를 기다리고 있다.〈편집자주〉

♦…이강수 대표는 인터뷰를 시작하기 전에 ‘토지수용제도’와 ‘대토보상’이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 최대한 쉽고 재미있게 설명해 보겠다며 인터뷰를 시작했다.

이강수 대표는 “토지수용제도란 국가나 공공기관이 공익사업을 시행하기 위해 토지소유자(토지주) 등과 협의를 통해 토지를 취득(공익사업시행자가 토지주로부터 토지를 매입)하는 제도를 말합니다. 공익사업을 목적으로 하므로 강제성이 부여됩니다. 즉, 토지 등 소유자가 협의에 응하지 않거나 보상금이 적다고 판단하여 보상금 수령을 거부하여도 사업시행자는 수용재결을 신청하여 강제로 취득(매입)할 수 있습니다. 이때, 토지 등 소유자는 수용재결에 불복한 경우 이의신청이나 행정소송을 제기할 수 있습니다. 수용대상이 되는 토지 등의 소유자는 보상금을 받게 됩니다. 보상금은 해당 토지의 지목, 면적, 이용 상황 등을 고려한 감정평가액을 기준으로 산정되는데, 수십 년 살아온 정든 고향을 떠나야 한다는 원주민들의 정서적 감정이나 개발이익 등을 고려하지 않기 때문에, 토지소유자는 항상 불만을 품게 됩니다.”라며 토지수용제도를 설명하고, 이 과정의 대토보상에 대해 설명을 이어갔다.

이 대표는 “대토보상은 토지소유자가 보상금을 현금으로 받는 대신 개발지역 내에 조성된 토지로 보상하는 것입니다. 대토보상으로 공급하는 토지는 공동주택용지, 주상복합용지, 상업용지, 근린생활시설용지, 지원시설용지 등의 사업용 토지를 공급해 주는데 토지소유자가 현금보상 대신 대토보상을 신청하는 이유는 다음 몇 가지 이유 때문”이라고 설명했다.

이 대표는 이같은 이유로, 첫째는 대토보상을 받은 토지의 지가상승 기대감입니다. 대토보상으로 받은 토지의 가격이 시간이 경과됨에 따라 LH 등 사업자가 공급해 주는 토지가격 이상 더 높은 가격으로 형성되어 토지의 금액이 상승할 경우 추가적인 이익을 얻을 수 있기 때문입니다.

둘째는 부동산개발사업에 참여할 수 있는 기회입니다. LH 등 사업자가 대토용지로 공급해 주는 토지가 대부분 사업용 토지이며 대토보상을 받은 토지를 주택이나 상업시설 등으로 개발사업을 진행하면 토지소유주로서 그 개발사업에 직접 참여하고 사업을 통한 개발이익을 받을 수 있기 때문입니다.

셋째는 양도세 감면 또는 과세 이연 때문입니다. 토지수용단계에서 보상금을 받는다는 것은 현재 토지의 소유권을 LH 등 사업자에게 넘긴다는 뜻이고 이것은 토지 양도를 했기 때문에 양도세가 발생합니다. 그런데 양도 시점에 현금을 받지 않고 미래에 새롭게 조성될 토지를 받겠다는 대토보상은 양도세 세액의 최대 40%까지 감면받거나, 대토보상으로 받은 토지의 양도 시까지 양도소득세 납부를 이연할 수 있습니다.”라고 말했다.

이어 “공익사업을 추진하는 과정에서 토지수용제도는 반드시 필요한 제도이지만, 항상 많은 논란을 일으키고 있으며, 대부분의 토지소유자는 자신의 토지를 강제로 수용당하는 것에 대해 불만을 품고 있으며 이에 대한 보상금이 충분하지 않다고 주장하기도 합니다. 이러한 상황에서 태도보상은 현금 대신에 새로운 땅으로 보상하는 방식이기 때문에, 정부는 토지수용에 대한 예산을 절감할 수 있고 토지소유자는 보상금액에 더하여 개발 이익금을 기대할 수가 있다는 장점이 있습니다.”라며 대토보상제도에 대한 긍정적인 부분을 강조했다.

이와 함께 이강수 대표는 대토보상제도가 더 많은 장점을 가지고 더 많이 활성화되기 위해 몇 가지 추가적인 제안을 밝혔다.

이 대표는 “대토보상제도의 큰 줄기는 공공개발사업으로 인하여 토지를 수용당한 원주민이 재정착하는 데 도움을 주어야 하며, 국가재정만으로 보상해 주는 보상금에 추가로 부동산개발이익을 토지소유주가 받음으로써 만족하지 못한 보상금에 대한 불만을 없애는 방향으로 진행되어야 대토보상의 근본취지에 부합한다”고 설명했다.

이러기 위해서는 “첫째, 대토보상토지의 공급가격이 높아서는 안 됩니다. LH 등 사업자가 대토보상신청자에게 토지를 공급할 때 공급가격을 산정하는 기준은 정해져 있지만, 이것은 대토보상신청자 이익이 먼저 고려되는 원칙이 정해져야 합니다. 그러기 위해서는 대토 공급가격을 조성원가 수준으로 공급하여야 합니다”라고 말했다.

“둘째, 대토보상 토지공급 및 사용 시기가 빨라야 합니다. 대토보상을 신청한 토지주는 보상금을 받았다고 할 수 없습니다. 대토보상신청자는 자신의 토지를 일시적으로 LH 등 사업자에게 위탁하여 부지조성공사를 맡겼다고 할 수 있습니다. 그런데 LH 등의 사업자가 보상절차 등의 지연, 고금리, 공사비 인상 등의 이유로 조성공사가 미루어지고 토지공급 및 토지의 사용 시기가 늦어지게 되면, 지연된 시기에 따라 토지의 감정평가금액이 증가하는 등 이로 인한 피해는 모두 대토보상신청자가 받게 되어 있습니다. 대토용지에 대한 공급이 늦어지면 개발사업을 준비하였던 대토보상신청자들은 늘어진 시간만큼 더 많은 이익 상실과 손실까지도 걱정해야 할 수도 있습니다”고 우려했다.

“셋째는 대토보상용지의 용적률 상향 등 원주민 재정착 기회를 확대해야 합니다. 대토보상제도의 기본취지에는 정든 고향을 떠나지 말고 그 고향을 지켜달라는 의미를 담고 있습니다. 이를 위해 대토보상용지에 대하여는 대토보상자들의 권익 확대와 개발 수익을 통한 재정착 기회 확대를 위하여 용적률 상향등의 다양한 인센티브를 줘야만 대토보상에 대한 참여가 높아진다”고 강조했다.

“넷째는 대토보상에 대한 규제개혁 등이 필요합니다. 지난 24년 6월 국토부의 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’ 등에 대토보상 활성화를 위하여 대토보상토지의 전매제한 완화 등 몇 가지 조치사항들이 발표되었습니다만, 후속 조치로 구체적인 법률개정 등의 노력이 필요하며, 대토보상을 활성화하고 토지를 수용당하는 토지주들의 불만을 줄이고 원주민의 재정착 기회를 확대하기 위해서는 더 많은 제도적 개선이 필요할 것입니다”라고 설명했다.

이 대표는 마지막으로, 대토보상을 받은 토지주를 위한 개발사업은 어떤 방법이 있는지에 대한 설명도 곁들였다.

이 대표는 “대토보상으로 공급받은 토지는 부동산개발을 통하여 수익을 창출할 수 있는 부지입니다. 이것은 어떤 개발방식이냐? 에 따라 개발 수익이 다양하게 나올 수 있습니다. 대한대토개발(주)는 다양한 부동산개발규제 속에서 개발이익이 극대화되고 개발 이익금이 모두 토지주에게 돌아가도록 하는데 중점을 뒀습니다”고 전했다.

더불어 “토지주가 하남교산신도시에 재정착할 기회를 확대할 개발방법이 무엇인지 고민하였습니다. 많은 전문가의 자문, 관계기관들의 검증 등을 통하여 안정적이며 수익성이 높은 토지주의 이익이 극대화되는 방법을 마련해 놓았으며, 이 방법이 대토보상을 신청한 분들에게 전달되고 입소문 타면서 하남교산신도시 대토개발사업의 일등기업으로 대한대토개발(주)가 자리하게 되었습니다”고 주장했다.

이 대표는 더 자세한 설명은 당사에서 오는 9월 7일 오후 5시에 [하남교산신도시 대토보상 개발사업 설명회]를 개최할 예정이며, 이번 사업 설명회를 통해 더 많은 내용을 더 자세하게 말씀드리도록 하겠습니다.”고 전했다.